Jak podjąć uchwałę o powstaniu wspólnoty mieszkaniowej?

Jeżeli mieszkańcy osiedli nie są zadowoleni ze sposobu zarządzania ich nieruchomościami przez spółdzielnię mieszkaniową, moją prawo zmienić zarządcę. Aby tego dokonać należy podjąć uchwałę o powstaniu wspólnoty mieszkaniowej. Dzięki temu zyskujemy prawo do decydowania o swojej nieruchomości, ale również ponosimy pełną odpowiedzialność prawną wynikającą z ustawy o własności lokali.

Czym jest wspólnota mieszkaniowa

Wspólnota mieszkaniowa to — wedle ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (Dz. U. 1994 Nr 85 poz. 388) — ogół właścicieli, których samodzielne lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Członkiem wspólnoty może być właściciel lokalu nie tylko mieszkaniowego, ale również lokalu o innym przeznaczeniu, czyli usługowym, handlowym, produkcyjnym lub użytkowym, jak np. w przypadku garażu. O to w jaki sposób wyłania się wspólnota mieszkaniowa zapytaliśmy Marcina Sodo z firmy Nawigator Nieruchomości. — Wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego lokalu, a zatem nie zakłada się jej. Właściciel wyodrębnionego lokalu posiada oczywiście prawo związane z własnością lokalu oraz udział w nieruchomości wspólnej. Wyodrębnienie pierwszego lokalu nie może jednak spowodować zmiany zarządcy. Dopóki choćby jeden lokal należy do spółdzielni, to ona sprawuje powierzony ustawowo zarząd nieruchomości wspólnej, czyli gruntu oraz tych części budynków i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Prawo to obowiązuje również wtedy, gdy właściciele lokali nie są członkami spółdzielni — wyjaśnia współwłaściciel krakowskiej firmy zajmującej się kompleksową obsługą nieruchomości.

A zatem co zrobić, aby zmienić zarząd? Mówi o tym art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.): „Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.”

Jest jeszcze druga droga do wyłonienia wspólnoty mieszkaniowej. Art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stwierdza: „Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni.”

Dlaczego warto podjąć uchwałę o powstaniu wspólnoty

Na pewno warto zmienić zarządzającego wtedy, gdy nie jesteśmy zadowoleni z wykonywanej przez niego pracy, zauważamy nierzetelność czy też nieudolność działań. A czy możemy zyskać coś więcej poprzez uchwałę o powstaniu wspólnoty mieszkaniowej? — Wspólnota mieszkaniowa to ułomna osoba prawna, co oznacza iż nie posiada ona osobowości prawnej, ale na mocy ustawy ma zdolność prawną. W praktyce oznacza to, iż wspólnota mieszkaniowa może np. prowadzić działalność gospodarczą, dzięki której obniży koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Ponadto ustawa o własności lokali w art. 32a oraz art. 16 ust.1 mówi o możliwości nabycia przyległych nieruchomości gruntowych przez wspólnotę oraz posiadania przez wspólnotę lokalu uzyskanego w wyniku windykacji. Najważniejszym jednak prawem wspólnoty jest możliwość wyboru zarządcy nieruchomości, ponieważ ogromne spółdzielnie nie mogą poświęcić tyle uwagi naszemu blokowi, ile chcieliby jego mieszkańcy — tłumaczy Bogusław Sokół, współwłaściciel firmy Nawigator Nieruchomości.

Kroki prawne, czyli jak podjąć uchwałę

Jeżeli wyodrębniona została własność wszystkich lokali w danej nieruchomości, to wspólnota już zaistniała i nie trzeba podejmować uchwały. Wybór albo zmiana zarządcy następuje na podstawie aktu notarialnego, a obecny na walnym zgromadzeniu członków wspólnoty notariusz, sporządza protokół z głosowania nad zmianą zarządcy.

W przypadku, gdy spółdzielnia jest mniejszościowym udziałowcem nieruchomości i chcemy odebrać jej prawo zarządzania, podjęcie uchwały o powstaniu wspólnoty jest koniecznością. Na jakie problemy powinniśmy się przygotować? — Zanim zaczniemy starać się o wyłonienie wspólnoty mieszkaniowej, musimy sprawdzić co obejmuje nasza nieruchomość. W sytuacji idealnej jest to jeden blok. Niestety zdarza się to rzadko, zwłaszcza na osiedlach starszego typu, ponieważ dana spółdzielnia mogła podzielić jedną wielką nieruchomość na mniejsze, ale wciąż duże. I jeżeli nasza nieruchomość liczy kilkanaście bloków, to trudniej o porozumienie mieszkańców i wspólne działanie — wyjaśnia Tomasz Sujak, dyrektor handlowy wrocławskiej firmy deweloperskiej Archicom. W takiej sytuacji możemy albo nakłonić większość mieszkańców wszystkich bloków do wyodrębniania własności lokali, albo w oparciu o ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst ujednolicony Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741) wnieść wniosek o podział nieruchomości.

Jeżeli ci, którzy chcą zmienić zarządcę mają ponad 50% udziałów w całej nieruchomości, to należy podjąć kroki prawne zmierzające do podjęcia uchwały o powstaniu wspólnoty mieszkaniowej. Jak tego dokonać? Najpierw konieczne jest zawiązanie grupy inicjalnej, która zgromadzi listę właścicieli wyodrębnionych lokali oraz wypisy z ksiąg wieczystych. Następnie należy wystąpić do spółdzielni z wnioskiem o zwołanie zebrania. Ów wniosek musi zawierać porządek obrad i treść uchwały. Jeżeli spółdzielnia nie będzie chciała zwołać zebrania, mogą uczynić to sami wnioskujący, gdy zgromadzą podpisy co najmniej 10% udziałowców nieruchomości wspólnej. Na zebranie należy zaprosić wszystkich właścicieli lokali, spółdzielnię oraz notariusza. Uchwałę o tym, że w zakresie praw i obowiązków właścicieli lokali oraz zarządzania nieruchomością będą miały zastosowanie przepisy z ustawy o własności lokali, podejmuje się większością głosów. Tak wyłoniona wspólnota mieszkaniowa musi wybrać zarząd. Jeżeli lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest więcej niż siedem, właściciele lokali są zobowiązani do wybrania jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem owego zarządu może zostać tylko osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lub spoza ich kręgu. Zarząd może z kolei powierzyć zarządzanie nieruchomością profesjonalnemu zarządcy. Instytucję licencjonowanego zarządcy wprowadziła ustawa o gospodarce nieruchomościami ze względu na to, iż zarządzanie wspólnotą mieszkaniową nie jest czynnością łatwą, a obarczone jest dużą odpowiedzialnością. Również „mała wspólnota”, czyli licząca 7 lub mniej lokali, może powołać licencjonowanego zarządcę. Oczywiście w każdej chwili możemy zrezygnować ze swego zarządcy i powołać nowego w sposób wyżej przedstawiony. Warto rozważyć podjęcie uchwały o powstaniu wspólnoty mieszkaniowej, bo tylko wtedy mieszkańcy rzeczywiście będą mieli prawo do decydowania o wspólnej nieruchomości. Droga do uwolnienia się od spółdzielni może nie być łatwa, ale na pewno opłacalna.

Jeżeli mieszkańcy osiedli nie są zadowoleni ze sposobu zarządzania ich nieruchomościami przez spółdzielnię mieszkaniową, moją prawo zmienić zarządcę. Aby tego dokonać należy podjąć uchwałę o powstaniu wspólnoty mieszkaniowej. Dzięki temu zyskujemy prawo do decydowania o swojej nieruchomości, ale również ponosimy pełną odpowiedzialność prawną wynikającą z ustawy o własności lokali.

Czym jest wspólnota mieszkaniowa

Wspólnota mieszkaniowa to – wedle ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (Dz. U. 1994 Nr 85 poz. 388) – ogół właścicieli, których samodzielne lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Członkiem wspólnoty może być właściciel lokalu nie tylko mieszkaniowego, ale również lokalu o innym przeznaczeniu, czyli usługowym, handlowym, produkcyjnym lub użytkowym, jak np. w przypadku garażu. O to w jaki sposób wyłania się wspólnota mieszkaniowa zapytaliśmy Marcina Sodo z firmy Nawigator Nieruchomości. – Wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego lokalu, a zatem nie zakłada się jej. Właściciel wyodrębnionego lokalu posiada oczywiście prawo związane z własnością lokalu oraz udział w nieruchomości wspólnej. Wyodrębnienie pierwszego lokalu nie może jednak spowodować zmiany zarządcy. Dopóki choćby jeden lokal należy do spółdzielni, to ona sprawuje powierzony ustawowo zarząd nieruchomości wspólnej, czyli gruntu oraz tych części budynków i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Prawo to obowiązuje również wtedy, gdy właściciele lokali nie są członkami spółdzielni – wyjaśnia współwłaściciel krakowskiej firmy zajmującej się kompleksową obsługą nieruchomości.

A zatem co zrobić, aby zmienić zarząd? Mówi o tym art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.): „Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.”

Jest jeszcze druga droga do wyłonienia wspólnoty mieszkaniowej. Art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stwierdza: „Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni.”

Dlaczego warto podjąć uchwałę o powstaniu wspólnoty

Na pewno warto zmienić zarządzającego wtedy, gdy nie jesteśmy zadowoleni z wykonywanej przez niego pracy, zauważamy nierzetelność czy też nieudolność działań. A czy możemy zyskać coś więcej poprzez uchwałę o powstaniu wspólnoty mieszkaniowej? – Wspólnota mieszkaniowa to ułomna osoba prawna, co oznacza iż nie posiada ona osobowości prawnej, ale na mocy ustawy ma zdolność prawną. W praktyce oznacza to, iż wspólnota mieszkaniowa może np. prowadzić działalność gospodarczą, dzięki której obniży koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Ponadto ustawa o własności lokali w art. 32a oraz art. 16 ust.1 mówi o możliwości nabycia przyległych nieruchomości gruntowych przez wspólnotę oraz posiadania przez wspólnotę lokalu uzyskanego w wyniku windykacji. Najważniejszym jednak prawem wspólnoty jest możliwość wyboru zarządcy nieruchomości, ponieważ ogromne spółdzielnie nie mogą poświęcić tyle uwagi naszemu blokowi, ile chcieliby jego mieszkańcy – tłumaczy Bogusław Sokół, współwłaściciel firmy Nawigator Nieruchomości.

Kroki prawne, czyli jak podjąć uchwałę

Jeżeli wyodrębniona została własność wszystkich lokali w danej nieruchomości, to wspólnota już zaistniała i nie trzeba podejmować uchwały. Wybór albo zmiana zarządcy następuje na podstawie aktu notarialnego, a obecny na walnym zgromadzeniu członków wspólnoty notariusz, sporządza protokół z głosowania nad zmianą zarządcy.

W przypadku, gdy spółdzielnia jest mniejszościowym udziałowcem nieruchomości i chcemy odebrać jej prawo zarządzania, podjęcie uchwały o powstaniu wspólnoty jest koniecznością. Na jakie problemy powinniśmy się przygotować? – Zanim zaczniemy starać się o wyłonienie wspólnoty mieszkaniowej, musimy sprawdzić co obejmuje nasza nieruchomość. W sytuacji idealnej jest to jeden blok. Niestety zdarza się to rzadko, zwłaszcza na osiedlach starszego typu, ponieważ dana spółdzielnia mogła podzielić jedną wielką nieruchomość na mniejsze, ale wciąż duże. I jeżeli nasza nieruchomość liczy kilkanaście bloków, to trudniej o porozumienie mieszkańców i wspólne działanie – wyjaśnia Tomasz Sujak, dyrektor handlowy wrocławskiej firmy deweloperskiej Archicom. W takiej sytuacji możemy albo nakłonić większość mieszkańców wszystkich bloków do wyodrębniania własności lokali, albo w oparciu o ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst ujednolicony Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741) wnieść wniosek o podział nieruchomości.

Jeżeli ci, którzy chcą zmienić zarządcę mają ponad 50% udziałów w całej nieruchomości, to należy podjąć kroki prawne zmierzające do podjęcia uchwały o powstaniu wspólnoty mieszkaniowej. Jak tego dokonać? Najpierw konieczne jest zawiązanie grupy inicjalnej, która zgromadzi listę właścicieli wyodrębnionych lokali oraz wypisy z ksiąg wieczystych. Następnie należy wystąpić do spółdzielni z wnioskiem o zwołanie zebrania. Ów wniosek musi zawierać porządek obrad i treść uchwały. Jeżeli spółdzielnia nie będzie chciała zwołać zebrania, mogą uczynić to sami wnioskujący, gdy zgromadzą podpisy co najmniej 10% udziałowców nieruchomości wspólnej. Na zebranie należy zaprosić wszystkich właścicieli lokali, spółdzielnię oraz notariusza. Uchwałę o tym, że w zakresie praw i obowiązków właścicieli lokali oraz zarządzania nieruchomością będą miały zastosowanie przepisy z ustawy o własności lokali, podejmuje się większością głosów. Tak wyłoniona wspólnota mieszkaniowa musi wybrać zarząd. Jeżeli lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest więcej niż siedem, właściciele lokali są zobowiązani do wybrania jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem owego zarządu może zostać tylko osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lub spoza ich kręgu. Zarząd może z kolei powierzyć zarządzanie nieruchomością profesjonalnemu zarządcy. Instytucję licencjonowanego zarządcy wprowadziła ustawa o gospodarce nieruchomościami ze względu na to, iż zarządzanie wspólnotą mieszkaniową nie jest czynnością łatwą, a obarczone jest dużą odpowiedzialnością. Również „mała wspólnota”, czyli licząca 7 lub mniej lokali, może powołać licencjonowanego zarządcę. Oczywiście w każdej chwili możemy zrezygnować ze swego zarządcy i powołać nowego w sposób wyżej przedstawiony. Warto rozważyć podjęcie uchwały o powstaniu wspólnoty mieszkaniowej, bo tylko wtedy mieszkańcy rzeczywiście będą mieli prawo do decydowania o wspólnej nieruchomości. Droga do uwolnienia się od spółdzielni może nie być łatwa, ale na pewno opłacalna.

Źródło: FreshPR.pl , 19.02.2011