Jak nie stracić na bonifikacie

Do wykupu mieszkań komunalnych zachęca przede wszystkim niska cena. Gminy proponują zazwyczaj wysokie bonifikaty lub możliwość rozłożenia należności na raty. Jako, że na władzach lokalnych ciąży zobowiązanie do wyzbywania się zasobów komunalnych, najemcy mogą nabywać mieszkania od gmin na bardzo preferencyjnych zasadach.

Gminy sprzedając nieruchomości komunalne udzielają najemcom bonifikatę na poziomie 90-95 % wartości nieruchomości.
Zasady ogólne są unormowane w ustawie z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), natomiast kwestie szczegółowe, dotyczące sprzedaży lokali mieszkalnych zawarte są w uchwałach władz lokalnych. Warunki nabywania mieszkań komunalnych nie są jednolite.

Jeśli nie ma żadnych negatywnych przesłanek, a stan prawny nieruchomości jest uregulowany (prawidłowo ustanowiona księga wieczysta, brak wątpliwości co do wartości udziałów w nieruchomości wspólnej), władze samorządowe powinny sporządzić listę lokali przeznaczonych do sprzedaży i podać ją do publicznej wiadomości.

Oczywiście gminy sprzedają mieszkania komunalne z bonifikatą pod pewnymi warunkami. Ustawodawca zastrzegł (art. 68 ustawa o gospodarce nieruchomościami), że jeżeli nabywca zbył nieruchomość mieszkalną przed upływem 5 lat, zobowiązany jest do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie. Ten 5-letni okres przejściowy powoduje, że w praktyce problem gmin z lokalami zadłużonymi, będącymi też często w złej kondycji nie został rozwiązany.

Dziś nadal wygląda to tak, że mieszkania kwaterunkowe są zadłużone. Ludzie chcą się ich pozbyć, gdyż z reguły mają one wysokie czynsze i koszty utrzymania. Bywa, że koszt utrzymania jest o 100 procent droższy od mieszkania własnościowego. Najemcy starają się więc je wykupić i sprzedać. Stare, długo nieremontowane kamienice posiadają zazwyczaj równie stare systemy grzewcze,a ich eksploatacja jest bardzo droga. Tymczasem najemcami są w nich w znacznej mierze emeryci i ludzie ubodzy.
- Na rynku wtórnym do roku 2004 tj. zanim ustawa weszło w życie - takich transakcji było bardzo dużo – mówi Marzena Kuczek, kierownik biura nieruchomości PARTNERZY w Gdańsku. Od roku 2004 ludzie zaczęli się jednak wycofywać i wstrzymywać oferty sprzedaży.

Oczywiście zdarza się i dziś, że klienci sprzedają takie mieszkania. Pośrednicy (zrzeszeni w Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości) informują klientów o konsekwencjach wynikających z ustawy czyli możliwym zwrocie bonifikaty. Informują o tym również notariusze. Mimo to ludzie ryzykują.
- Niektórzy próbują zbyć lokal wcześniej niż po 5 latach – mówi Marzena Kuczek. Umowy zawierane są w ten sposób, że kupujący staje się faktycznym właścicielem lokalu dopiero po ustawowych 5 latach, gdy nie trzeba już zwracać bonifikaty. Jest to jednak dość ryzykowne dla kupującego, a dodatkowo, nie może on też liczyć na zaciągnięcie kredytu. Kredyt jest bowiem uruchamiany dopiero po notarialnym akcie sprzedaży. W niektórych przypadkach, gdy termin jest już krótszy, ryzyko dla kupujących jest mniejsze i takie umowy zawierane są częściej.

Warto wspomnieć, że w ustawie jest zapis (art. 66 ustawy) umożliwiający ominięcie konieczności zwrotu bonifikaty. Nieruchomość można przekazać na rzecz osoby bliskiej poprzez darowiznę lub sprzedaż. I dopiero wówczas te osoby dokonują sprzedaży lokalu.
Z kolei w przypadku, gdy umiera osoba, która wykupiła mieszkanie komunalne, to na jej spadkobierców przechodzą automatycznie wszelkie zobowiązania. Spadkobiercy nie mogą mieszkania sprzedać, bo są traktowani na takich samych warunkach jak poprzedni właściciel.
MIF

Komentarz:
Marzena Kuczek, kierownik PARTNERZY Nieruchomości w Gdańsku.
Wygląda na to, że ustawodawca, nie przewidział wszystkich skutków wynikających z pięcioletniego okresu karencji. Tracą na tym najemcy oraz gminy. Jest to polityka krótkowzroczna, gdyż miasto ponosi straty związane z narastającym zadłużeniem tych lokali i ich postępującą dewastacją. Lokatorzy mieszkający w lokalach komunalnych popadają w długi, bo mają wysokie koszty utrzymania oraz czynsze. Zobowiązania, za które teraz wciąż płaci gmina i tak kiedyś trzeba będzie uregulować. Często wykupujący mieszkania na własność nie posiadali pieniędzy na ich wykup i spłatę zadłużenia. Te kwoty były regulowane dopiero przez osoby zainteresowane kupnem.