Gdański rynek pierwotny lokali użytkowych w inwestycjach mieszkaniowych

Podaż lokali handlowych w deweloperskich inwestycjach mieszkaniowych obserwowana w Gdańsku w dużej mierze jest wynikiem działań podmiotów deweloperskich w zakresie maksymalizowania zysku z realizowanych projektów. Rachunek ekonomiczny wskazuje na atrakcyjność lokali handlowych na poziomie parteru inwestycji mieszkaniowych ze względu na znacznie wyższe ceny możliwe do uzyskania, w przeciwieństwie do mieszkań na tej kondygnacji. Mieszkania w parterze są uznawane przez klientów za mało atrakcyjne – co skutkuje niższym zyskiem osiąganym przez dewelopera oraz dłuższą ekspozycją mieszkań tej kategorii na rynku, podczas gdy powierzchnie komercyjne cieszą się dużym zainteresowaniem. Tendencja ta dotyczy zwłaszcza lokalizacji o dużym natężeniu ruchu kołowego i znacznych przepływach osób.

Przeprowadzona przez Dział Badań i Analiz Emmerson w listopadzie 2011 r. analiza pozwoliła określić rynek lokali usługowych w mieszkaniowych inwestycjach wielorodzinnych na 7,5 tys. mkw. powierzchni. W sumie, w badanym okresie deweloperzy realizujący projekty mieszkaniowe w Gdańsku oferowali 91 lokali na sprzedaż. Zaledwie dwóch deweloperów zdecydowało się prócz oferty sprzedaży przeznaczyć lokale handlowe na wynajem, choć w przypadku firmy PB Górski najem ten wiązany jest z późniejszą koniecznością wykupu lokalu. Zarówno w inwestycji Kamienice nad Motławą (PB Górski) jak i Apartamenty WaterLane (Vitania Group) warunki najmu ustalane są indywidualnie.

Najczęściej spotykane nieruchomości użytkowe posiadały średni standard oraz powierzchnię w przedziale 100 – 250 mkw. (stanowiły one 45% podaży). Podobnie jak w przypadku mieszkań zdecydowana część lokali handlowych oddawana jest w stanie deweloperskim. Taki obraz gdańskiego rynku powierzchni komercyjnej w projektach mieszkaniowych determinowany jest znaczącym udziałem segmentu popularnego w rynku mieszkaniowym.

Ponad 60% dostępnych na rynku lokali posiada zaplecze socjalne, standardem jest toaleta oraz indywidualne rozplanowanie przestrzeni. Średnia katalogowa cena sprzedaży dla całego miasta wyniosła 9 940 zł/mkw. i w relacji do średniej ceny gdańskich mieszkań deweloperskich na koniec III kw. 2011 r. była wyższa o 53% (6 481 zł/mkw.).
Najwyższe średnie ceny lokali użytkowych odnotowano w gęsto zaludnionych dzielnicach jak Wrzeszcz czy Piecki-Migowo oraz najatrakcyjniejszych lokalizacjach tj. w pasie nadmorskim (Przymorze) i Śródmieściu. Najtańsze powierzchnie użytkowe dostępne były w dzielnicach Zaspa Rozstaje, Suchanino oraz Jasień. Należy jednak zaznaczyć, iż lokale handlowe na rynku deweloperskim oferowane są jedynie w dziesięciu dzielnicach miasta.

Ponad połowa oferowanej powierzchni handlowo-usługowej w parterach inwestycji mieszkaniowych zlokalizowana jest w Śródmieściu (54%). Podaż w tej dzielnicy oscyluje wokół poziomu 4 tys. mkw. Udział pozostałych dzielnic jest niewielki i nie przekracza 0,5 tys. mkw. Wyjątkiem jest dzielnica Przymorze Wielkie z niemal tysiącem mkw. powierzchni. Podaż powierzchni handlowo-usługowej w dzielnicach Przymorze Małe oraz Wrzeszcz Górny oscyluje wokół wartości 0,5 tys. mkw. W pozostałych dystryktach Gdańska oferta lokali handlowych w mieszkaniowych inwestycjach deweloperskich pozostaje niewielka bądź brak jej w ogóle.

Deweloperzy najchętniej widzą na swoich osiedlach butiki, salony kosmetyczne, kancelarie prawne i finansowe, usługi ochrony zdrowia oraz sklepy spożywcze. Osoby poszukujące lokali z myślą o bardziej uciążliwej działalności mogą napotkać trudności. Firmy z branży stosują politykę dywersyfikacji gałęzi handlu i usług w swoich inwestycjach starając się skomponować interesujące z punktu widzenia mieszkańca portfolio nabywców powierzchni komercyjnej.

Źródło:Emmerson S.A., 12.2011