Jak bezpiecznie kupić nieruchomość

Kupując nieruchomość najlepiej korzystać z pomocy fachowców: pośredników, prawników, notariuszy, geodetów, inżynierów budowlanych i to nie tylko, kiedy musimy, ale również przy podpisaniu umów przedwstępnych. Tak jest bezpieczniej.

TYTUŁ PRAWNY

Gdy już jesteśmy zainteresowani mieszkaniem, na tyle, że chcemy przystąpić do negocjacji, upewnijmy się, czy rozmawiamy z właściwą osobą. Trzeba spytać, w jaki sposób nabyła nieruchomość – zamiana, darowizna, spadek, umowa kupna-sprzedaży.

Jest to ważne, dlatego, że np. darowizna dokonana na rzecz jednego z małżonków stanowi jego majątek odrębny. Trzeba ustalić, czy małżonkowie nie rozszerzyli wspólności majątkowej na mieszkanie, które zostało podarowane jednemu z nich. Zapytajmy, czy to, co jest zapisane w księdze wieczystej, jest zgodne ze stanem prawnym. Często, bowiem zdarza się, że w księdze wieczystej jako właściciel figuruje osoba, która od lat nie żyje, a transakcja przeprowadzana jest z jej spadkobiercami, którzy legitymują się postanowieniem sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. W takiej sytuacji spadkobiercy muszą mieć z urzędu skarbowego zaświadczenie, że zapłacili podatek.

KSIĘGA WIECZYSTA

Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Księgi wieczyste są jawne. Znając numer księgi, każdy może zapoznać się z dokonanymi w niej wpisami. Odbywa się to w sali wglądowej właściwego sądu rejonowego w wydziale ksiąg wieczystych. Zawsze należy żądać od sprzedającego odpisu z księgi. W dniu sprzedaży odwieźmy jeszcze raz wydział, by upewnić się, czy w księdze nie pojawiły się nowe wpisy.

ZAMELDOWANIE

Zanim podpiszemy ze sprzedającym umowę przedwstępną, najlepiej w formie aktu notarialnego, poprośmy o poświadczenie zameldowania wszystkich osób w mieszkaniu. Jest to potrzebne, bo na przykład w lokalu jest zameldowanych 6 osób, a sprzedaje tylko jedna, to, co z pozostałymi? Czy zachcą się wymeldować? Wśród zameldowanych mogą też być tacy, których wymeldować będzie trudno, np. ciocia, która wiele lat temu wyjechała za granicę i słuch po niej zaginął.

Wymeldowanie domowników to zmartwienie sprzedającego, ale kupujący musi mieć pewność, że kontrahentowi na pewno to się uda. W przeciwnym razie transakcja może nie dojść do skutku.

Zapytajmy, czy mieszkanie było wynajmowane. Jeśli tak, to upewnijmy się, że umowa najmu wygasła.

JAK SPRAWDZIĆ DOM?

Sprawdzanie zaczynamy od przejrzenia projektu architektoniczno-budowlanego i projektów branżowych (przyłącza). Trzeba koniecznie zapytać o pozwolenie na użytkowanie.

Należy sprawdzić dowody wpłat podatku od nieruchomości albo opłaty rocznej, gdy grunt jest w użytkowaniu wieczystym. Pozwoli nam to upewnić się, że rachunki płaci ten, kto ma tytuł prawny do domu, a jednocześnie dowiemy się, ile kosztuje jego utrzymanie.

Gdy mamy wątpliwość, co do konstrukcji budynku, powinniśmy skonsultować się z inżynierem budownictwa. Wszystko po to, by za rok lub dwa nie robić generalnego remontu.

Porównajmy granice działki, na której stoi dom, z mapą geodezyjną. Może się, bowiem okazać, że nasz płot stoi na działce sąsiada. Sąsiad nie ma nic przeciwko temu, a ale jego dzieci mogą żądać przewrócenia granic zgodnych z wytyczeniami geodety.

SPRAWDZIĆ RACHUNKI

Należy spytać o wysokość opłat eksploatacyjnych. Część z nich jest zależna od nas, bo wynika w faktycznego zużycia (liczniki). Należy dowiedzieć się ile kosztuje ciepła i zimna woda, jak jest rozliczna – wg licznika czy ryczałtem, centralne ogrzewanie (licznik, podlicznik, ryczałt), ile wynosi składka na fundusz remontowy. Przy okazji dowiemy się, czy książeczka mieszkaniowa jest wystawiona na tę samą osobę, która ma tytuł prawny do lokalu.

Należy poprosić sprzedającego o pokazanie ostatnich rachunków za prąd, telefon i telewizję kablową.