Jak banki walczą o klienta

JAK BANKI WALCZĄ O KLIENTA

Ożywienie na rynku nieruchomości pociągnęło za sobą boom na rynku kredytów mieszkaniowych. Rezygnacja z prowizji, zwiększenie maksymalnej kwoty kredytu czy samego okresu kredytowania, to tylko niektóre zmiany wprowadzone przez banki nieustannie walczące o klienta.

Dzisiejszy rynek kredytów hipotecznych tylko w niewielkim stopniu przypomina ten, z którym mieliśmy do czynienia jeszcze kilka lat temu. Dynamiczne zmiany jakie zaczęły zachodzić na tym rynku od mniej więcej 2002 r. zawdzięczamy przede wszystkim dynamicznie rosnącym cenom nieruchomości mieszkaniowych i związanemu z tym przekonaniu, że zakup nieruchomości może być niezwykle korzystną inwestycją (zdarzały się wówczas przypadki, że w ciągu roku na mieszkaniu można było zarobić nawet 300%!) To ożywienie na rynku nieruchomości pociągnęło za sobą boom na rynku kredytów mieszkaniowych. Pojawianie się nowych banków, ich ekspansja na polskim rynku finansowym oraz stopniowy napływ obcego kapitału, dały początek rosnącej konkurencji miedzy bankami, a tym samym zmianom na rynku kredytów hipotecznych.

Efektem walki o klienta był przede wszystkim wzrost maksymalnej wysokości przyznawanego kredytu. Dawniej maksymalna kwota kredytu nie przekraczała 80% wartości nieruchomości. Obecnie kwota o jaką może ubiegać się kredytobiorca dochodzi nawet do 110% wartości nieruchomości mimo, że zgodnie z przepisami, kredyt hipoteczny może być przyznany nadal tylko na 80% wartości nieruchomości. Reszta kwoty zaciągniętego kredytu musi być ubezpieczona. Jest to tak zwane ubezpieczenie niskiego wkładu. W ten sposób banki cały czas zwiększają dostęp do środków w kredytach hipotecznych, dając jednocześnie możliwości zaciągnięcia większej kwoty kredytu. Kredytobiorca może więc nie tylko w całości sfinansować zakup mieszkania, ale za pozostałe 10% może również opłacić koszty okołokredytowe, czy nawet kupić sobie nowy telewizor, ponieważ banki nie wnikają, na co te środki zostaną przeznaczone.

Dziś banki są również dużo bardziej otwarte na obcokrajowców. Rosnące ceny nieruchomości ściągają do takich miast jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, zagranicznych inwestorów z całego świata. Banki chcąc pozyskać tak cennych klientów musiały zmienić obowiązujące wcześniej procedury. Kiedyś klient nieposiadający obywatelstwa polskiego, a jedynie kartę tymczasowego pobytu, mógł tylko pomarzyć o jakimkolwiek produkcie kredytowym. Obecnie, inwestorzy z zagranicy mogą nie tylko uzyskać kredyt bez większych problemów, ale i wartość przyznawanych im kredytów systematycznie wzrasta. Jeszcze do niedawna maksymalną kwotą było 50% wartości nieruchomości. Dziś jest to już 80%, a w przypadku osób pracujących na terenie Unii Europejskiej, może być to nawet kredyt na 100% wartości nieruchomości.

Rosnąca konkurencja między bankami spowodowała również znaczne zmiany dotyczące samego okresu kredytowania. Kiedyś maksymalny okres w przypadku kredytu hipotecznego wynosił 30 lat. Obecnie, banki oferują swoim klientom nawet 45-letni okres kredytowania, co powoduje przede wszystkim zmniejszenie miesięcznej raty kredytu. Takie rozwiązanie daje także klientowi większą zdolność kredytową, pozwala zaciągnąć kredyt na większą kwotę i tym samym umożliwia zakup większego mieszkania.

Większość banków zrezygnowała również z pobierania prowizji za udzielenie kredytu. Kiedyś prowizja była nierozłącznym elementem każdego kredytu. Dziś banki zamieniły ją na różnego rodzaju ubezpieczenia (np. ubezpieczenie na życie czy ubezpieczenie od utraty pracy). Jakie korzyści wynikają z tego dla klienta? Zamiast wnoszenia „pustej” opłaty jaką jest prowizja, płaci on za ubezpieczenia, które dają mu pewność, że w przypadku np. utraty pracy , ubezpieczyciel zapłaci za niego raty kredytu. Spokojny sen kredytobiorcy zapewnia również ubezpieczenie na życie, które gwarantuje, że w przypadku niezdolności do pracy w wyniku wypadku lub śmierci, jego rodzina nie zostanie obciążona obowiązkiem spłaty kredytu.

Banki poczyniły również istotne kroki w stronę zaspokajania potrzeb i oczekiwań klientów posiadających dochody z tytułu działalności gospodarczej. Kiedyś wymogi wobec takich osób były dużo ostrzejsze, bowiem by ubiegać się o kredyt, działalność gospodarcza nie mogła trwać krócej niż rok. Obecnie, coraz więcej jest banków, które obniżyły ten próg do 6 miesięcy.

Dużą modyfikacją w oferowanych dzisiaj produktach kredytowych jest również możliwość przystąpienia do kredytu wielu kredytobiorców. Oczywiście, liczba osób mogących przystąpić do jednego kredytu jest zróżnicowana w zależności od banku.

W niektórych, do jednego kredytu może przystąpić nawet 5 osób.

W efekcie walki o pozyskanie klienta, banki zmieniły także procedury wobec osób mających nieuregulowany stosunek do służby wojskowej. Kiedyś dla takiej osoby uzyskanie kredytu hipotecznego pozostawało jedynie w sferze marzeń. Dzisiaj jedynym potencjalnym utrudnieniem dla takiego klienta może być wyższe oprocentowanie (o jeden lub dwa punkty procentowe).

W pewnym momencie na polskim rynku finansowym pojawiły się również

tzw. kredyty hipoteczne na oświadczenie. Stworzono je z myślą o klientach, którzy z różnych powodów nie mogli udokumentować w żaden sposób swoich dochodów. Dzięki temu nowemu produktowi kredytowemu, klient mógł otrzymać kredyt na podstawie pisemnego oświadczenia o wysokości własnych zarobków. Niestety, bank, który jako pierwszy dał swoim klientom taką możliwość, szybko z niej zrezygnował ponieważ, tak jak można się było spodziewać ,klienci nadużywali tej możliwości. W efekcie, praktycznie rzecz biorąc, produkt został wycofany z rynku. Co ciekawe, te doświadczenia nie stały się nauczką dla konkurencji, która nie ucząc się na błędach innych, sama decyduje się na wprowadzenie podobnej oferty. Ten przykład chyba najdobitniej obrazuje, jak wielka jest obecnie konkurencja na rynku kredytów hipotecznych w Polsce.

Adam Dośpiał

Dyrektor Biura Pośrednictwa Finansowego

Bracia Strzelczyk Nieruchomości

Warszawa