Rynek nieruchomości w Warszawie w pierwszej połowie 2025 roku

Według wstępnych danych NBP za pierwsze półrocze 2025 r. tempo wzrostu cen mieszkań w Warszawie nieco wyhamowało, choć ceny nadal są wyższe niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Jak pokazują dane z 2024 r. przedstawione na portalu BK Nieruchomości, średnia cena ofertowa mieszkania z rynku wtórnego wynosiła wówczas 18,7 tys. zł za mkw. Z danych portalu Nieruchomosci-online.pl za I kw. 2025 r. wynika, że kawalerki osiągnęły średnią stawkę 19,5 tys. zł za mkw., mieszkania dwupokojowe wyceniano średnio na 17,9 tys., a trzypokojowe na ok. 17 tys. zł za metr. Choć poziom cen nadal jest wysoki, w niektórych segmentach rynku zaczyna być zauważalna tendencja do stabilizacji, a nawet odnotowuje się lekkie korekty.

W przypadku domów, w zeszłorocznym rankingu cenowym, sama stolica uplasowała się na drugiej pozycji, tuż za dobrze znaną, podwarszawską lokalizacją Konstancin – Jeziorna. Za cenę mkw. w Warszawie w 2024 r. trzeba było zapłacić średnią cenę ofertową w wysokości 10 608 zł za mkw. Według najnowszych danych, w maju tego roku cena ta wzrosła do 11,4 tys. zł.

Warszawski rynek nieruchomości w stanie korekty

Rynek nieruchomości w Warszawie w maju br. znajdował się w stanie strukturalnej nierównowagi. Choć ceny mieszkań nadal rosną, nie idzie za tym realny popyt konsumencki, gdyż sprzedaż utrzymuje się głównie dzięki aktywności inwestorów oraz klientów dysponujących własnym kapitałem. To właśnie oni odgrywają obecnie kluczową rolę w utrzymaniu rynku. W obu segmentach, zarówno pierwotnym, jak i wtórnym, obserwuje się wydłużający się czas sprzedaży, co zwiększa możliwości negocjacyjne dla kupujących. Mniejsza konkurencja sprawia, że nabywcy gotówkowi mają większe szanse na wynegocjowanie korzystnych warunków, szczególnie na rynku wtórnym.

Z kolei deweloperzy, zamiast udzielać bezpośrednich rabatów, coraz częściej oferują różnego rodzaju bonusy, takie jak wykończenie mieszkania czy miejsce parkingowe w cenie. Wydłużający się proces sprzedaży wymusza na sprzedających bardziej realistyczne podejście do wyceny nieruchomości. Rynek pozostaje w dużej mierze odcięty od masowego popytu kredytowego, co dodatkowo pogłębia jego selektywny charakter.

Prognozy na nadchodzące miesiące

Jak wskazują eksperci, choć warszawski rynek nieruchomości znajduje się obecnie w fazie korekty, jednak trudno mówić o załamaniu czy pęknięciu bańki cenowej. W perspektywie długoterminowej możliwy jest powrót do wzrostów cen, szczególnie jeśli nastąpi dalsza obniżka stóp procentowych. Deweloperzy wciąż realizują nowe inwestycje, co świadczy o utrzymującym się ożywieniu i aktywności na rynku. Dodatkowo wpływ na to ma mieć kilka kluczowych czynników. Otóż Warszawa dynamicznie się rozwija – nowe linie metra, tramwaje i modernizacja infrastruktury zwiększają atrakcyjność miasta. Stolica niezmiennie przyciąga nowych mieszkańców, w tym młode pary, studentów i zagranicznych inwestorów. Ponadto napływ kapitału z zagranicy utrzymuje wysokie zainteresowanie stołecznym rynkiem nieruchomości.

Potwierdza to analiza „To my. Kupujący 2025”, wskazująca, że wciąż największą aktywność na rynku wykazują mieszkańcy województwa mazowieckiego, gdyż stanowią oni aż 20% wszystkich potencjalnych nabywców w kraju. Co istotne, aż 14% tej grupy to osoby zainteresowane zakupem nieruchomości w samej Warszawie.

Z drugiej strony, eksperci twierdzą, że jeśli nie pojawi się nowy impuls, taki jak program dopłat, czy znaczące obniżki cen, w drugiej połowie roku można oczekiwać kontynuacji stagnacji na rynku oraz jedynie ograniczonych, selektywnych korekt cenowych.