Co warto wiedzieć o sprzedaży zadłużonego mieszkania?

Jakiego rodzaju zadłużenia mogą obciążać nieruchomość?

Nieruchomość może być obciążona różnego typu zobowiązaniami. Jednak właściciel ma prawo do jej sprzedaży w każdej sytuacji (jedyny wyjątek stanowi zakaz zbywania nieruchomości wpisany w dziale trzecim księgi wieczystej).

Wśród różnego rodzaju zadłużeń możemy wymienić:

• niespłacony kredyt hipoteczny,
• nieruchomość z egzekucją komorniczą,
• zaległości w spłacie czynszu lub innych opłat.

Dzięki sprzedaży zadłużonej nieruchomości zazwyczaj zobowiązanie zostaje spłacone z pieniędzy uzyskanych od kupującego. To dobry powód, by mimo utrudnionych warunków sprzedażowych, postarać się znaleźć nabywcę i uwolnić od wierzycieli, wizji bankructwa i stresu, który zazwyczaj towarzyszy takim sytuacjom.

Jak sprzedać zadłużone mieszkanie?

W zależności od rodzaju długu oraz tego, kto jest wierzycielem sprzedaż obciążonej nieruchomości, może wyglądać nieco inaczej. Jej zbycie będzie wymagać dodatkowych dokumentów i przebiegać według odmiennych procedur.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym

W tym przypadku wierzycielem jest bank i aby sprzedać zadłużone mieszkanie musisz uzyskać od niego zaświadczenie o kredycie hipotecznym oraz promesę. Promesa to dokument, który poświadcza, że w momencie otrzymania spłaty kredytu z pieniędzy uzyskanych na transakcji sprzedaży, hipoteka zostanie wykreślona z księgi wieczystej.

Zbycie nieruchomości z komornikiem

Jeżeli długi doprowadziły do egzekucji komorniczej i licytacji nieruchomości, to musisz pamiętać, że nawet na tym etapie masz prawo do sprzedaży swojej własności i komornik nie może tego zabronić. Co więcej, samodzielna sprzedaż odbywająca się „na własnych warunkach” najczęściej jest dużo korzystniejsza.

Jednak przed samodzielną sprzedażą, również – jak w przypadku banku – musisz uzyskać od komornika dokument potwierdzający wysokość aktualnego zadłużenia. Po spłacie ze środków uzyskanych ze sprzedaży egzekucja komornicza zostanie zakończona, a wtedy z KW zostanie wykreślony zapis o objęciu nią nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości z długami czynszowymi

Jednym z najczęstszych powodów zadłużeń mieszkań są długotrwałe zaległości czynszowe.

Tu proces sprzedaży różni się w zależności od typu własności. Jeśli przedmiotem zadłużenia jest mieszkanie własnościowe spółdzielcze, to wierzycielem jest spółdzielnia. Aby sprzedaż zadłużonego mieszkania spółdzielczego mogła dojść do skutku, to wierzyciel musi wystawić dokument zaświadczający o braku przeciwwskazań do jego sprzedaży. Niestety spółdzielnia może takiego zaświadczenia nie chcieć wydać do momentu uregulowania zadłużenia. Dzieje się tak, ponieważ w przypadku prawa własnościowo-spółdzielczego dług jest przypisany do aktualnego właściciela, a to nie daje spółdzielni gwarancji, że nowy nabywca nieruchomości ureguluje dotychczasowe zadłużenie. Rozwiązaniem w takiej sytuacji jest znalezienie kupca, który zgodzi się na wypłacenie zaliczki pokrywającej dług czynszowy przed podpisaniem ostatecznej umowy notarialnej.

W przypadku zadłużenia czynszowego we wspólnocie mieszkaniowej dług po zbyciu nieruchomości pozostaje przy sprzedającym, więc tu uzyskanie dokumentów umożliwiających sprzedaż nie będzie stanowić problemu.

Komu można sprzedać zadłużoną nieruchomość?

Oczywiście zadłużoną nieruchomość można sprzedać klientowi prywatnemu. Ale poszukiwania będą trwały dłużej, a w sytuacji, kiedy długi narastają z każdym dniem, im szybciej uda Ci się znaleźć kupca, tym mniejszą kwotę wierzytelności będziesz musiał spłacić.

Opcją jest sprzedaż firmie zajmującej się skupem nieruchomości, która dobrze zna prawne wymogi dotyczące „trudnych nieruchomości”, może stanowić wsparcie przy wypełnianiu skomplikowanych procedur. A co najważniejsze w omawianej sytuacji, jest w stanie bardzo szybko przeprowadzić całą transakcję i wypłacić pieniądze.